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民泊?ホテル?集合住宅?

こんにちは!

ラジコンの竹中です。


いつもご訪問頂いてありがとうございます。

先日、創造系不動産のご紹介で、既存マンションの一室を民泊として運営されている井部さんにお話をお伺いしてきましたので、その時の様子を少しご紹介したいと思います。





見た目は普通のマンション、外観からは民泊として運営されているとは思えません。

こちらのマンションは一棟借り上げで、ホテル業の許可を取って運営されているので実際は「民泊」ではなく、「ホテル」としての業態になります。

民泊だと年間180日営業の規制が出てきますが、ホテルとしての許可を取得すれば規制はないので、民泊として運営されていても実際はホテル業という事は多々あります。


そこで1つ懸念事項が、、


受付はどうすればいいの?


そうですよね、マンションをホテルにした場合、受付がないのでまずはそこをクリアする必要があります。

しかし今やほとんどの自治体ではアイパッドなどの設備で管理することが出来れば特に受付が必要という事はないようです。

ちなみにこちらの物件がある墨田区では、受付が徒歩圏内の場所にあれば良いとのこと。

チェックインは室内で済ませてチェックアウトはしていないそうです。

ただ、受付の有無に関しては自治体によって違うので計画の際は注意が必要です!



こちらの部屋はベッドが4つあるので4人まで宿泊出来ます。その他にもソファが2つ、テレビ付き。宿泊される方はこのような充実したソファがあると喜ばれるみたいです。

しかもこのソファはベッドにもなるので、最大で6人まで宿泊可能な部屋になっております。


ここで1つアドバイス。

新宿区では1室に1組を宿泊させる場合は「ホテル業」となり2組以上を宿泊させると「簡易宿所営業」いわゆる民泊スタイルとなるので注意が必要です。

要するに1室に入る分だけベッドを置いたとしてもそこに2組以上宿泊させてしまうとホテル業を取得している場合はNG!!となるのでご注意ください!


それ以外にも




冷蔵庫や電子レンジ、炊飯器、洗濯機などの設備も揃っています。キッチンはあまり使用率が高くないので大きなものがなくてもいいみたいです。その代わり電子レンジや炊飯器があれば喜ばれるみたいですね。

長期宿泊の場合は洗濯機も必須アイテム。





その他の設備は集合住宅の頃のまま、そのまま引き継がれています。

このような既存のマンションをホテルに転用する場合、気をつけなければならないのが、用途変更に伴う容積率オーバーの問題。

通常、集合住宅の場合共同の廊下部分は容積率の算定となる面積に含まれないのですが、ホテルにした場合その部分を容積率算定の面積としてカウントしなければいけなくなるのでホテルだと容積率がオーバーしてしまいます。

そのため、集合住宅をホテルに用途変更する場合は面積チェックが欠かせません。


もう一点重要な事は、リネンスペースを確保出来るか否か。通常の集合住宅ではそのようなスペースが必要ないので設けられていないことが多いのですが、ホテルにした場合は必須のスペースとなります。リネン計画をどうするのか、これも重要なポイントです!





こちらの建物にはリネンスペースがなかったので、一階の共用廊下部分に無理やり!?スペースを確保してそこをリネン庫として活用されておられます。


今後ますます需要が増えてくると思われる、このような集合住宅からホテルへの用途変更は、そうなることをあらかじめ見越した計画が必要となります。


集合住宅に比べて民泊スタイルのホテルの方が稼ぎが良く、今後さらなる需要が見込めるので、集合住宅を計画する際はどちらにも対応出来るようにしておくことをお勧め致しますので、集合住宅をご計画の方はあらかじめご参考くださいませ。

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